，但没有打领带，一般见客户的时候才需要西装革履，一边面对电脑敲击键盘，一边眉头紧锁说道：

    “确实很奇怪，这个物业是一栋老楼，我应该去过，离我们不远，周围都是茶餐厅和小商铺，在中环的窄巷里。

    位置确实不错，但如果不是港府进行大规模重建，那里在当下不是什么好的投资标的。

    纽约的大Boss会看中这样的物业？真是奇怪。

    你等我五分钟。”

    五分钟后，皮特接着说道：“我看了下，那周围按照C级楼宇进行估值的话，那栋写字楼的价格在3.7亿港币到4.5亿港币之间，别说现在，哪怕中环办公楼的租金回升到巅峰时期，这里的租金回报率也不会超过3%。

    考虑到购买这块地产还有现金的成本，怎么样都不算是一笔好的生意。

    翻新的话能把租金给抬上去，问题是现在的空置率格外严重，翻新也不划算啊。

    算了，这不是我们该考虑的，总之你去那看看，记得带上iPad，随时记录周围的一切，包括地理位置。

    永吉街是条窄巷，连接皇后大道中和德辅道中，附近有兰桂坊和中环站，交通方便，你直接坐地铁就能到。”

    皮特没能解答李宜清的疑问，他也搞不懂为什么纽约的大Boss要调查这栋物业。

    李宜清带着困惑从九龙的环球贸易广场出发，搭乘地铁过海到香港岛中环站。

    走出站台，初夏的气息扑面而来，空气湿热。

    永吉街位于中环西区，一条狭窄的坡道街，两旁是老式建筑，诚兴商业大厦矗立在21-27号：一栋灰白色的21层高楼，外墙有些斑驳，底层是玻璃幕墙的入口，大堂里保安懒洋洋地坐着。

    周围环境热闹，街对面是永吉街市场，卖着新鲜蔬果和街头小吃，不远处则是皇后大道中的高档精品店和银行，兰桂坊的酒吧区就在几步之遥，白天安静，晚上就会灯红酒绿。

    交通拥堵，行人匆匆。

    李宜清站在大厦前，拿出手机拍照，心想看起来有点旧，但位置无敌，步行5分钟到中环码头，10分钟到IFC商场。

    他走进大堂，凉爽的空调让他舒了口气。

    大堂很简单，大理石地板，电梯间挂着租户目录：律师事务所、贸易公司、会计师行。

    保安抬起头：“先生，有事吗？”

    “我是来调研的，”李宜清说，递上才印刷好的名片，“摩根士丹利，我们对物业感兴趣，能告诉我业主情况吗？”

    保安摇头：“我不知道那些。去土地注册处查吧。”

    李宜清谢过他，走出大厦，继续观察：街头车水马龙，确实是黄金位置。

    但他从土地注册处了解到的状况可不太妙，这里的地产是分层所有，也就是被不同的人给买了，而不是属于同一个所有方。

    这意味着谈判旷日持久，还未必能谈下来。

    第二天，李宜清在办公室整理笔记：估值确认在4亿港元左右，基于最近单元交易，每平方呎平均10000港元，现场环境活跃，但楼龄老化。

    建议下一步：聘请估值师和律师

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