房地产的弱市行情是横亘在首只商业地产基金推进者面前的另一条鸿沟。对房地产业短期内的复苏和未来收益，投资者们普遍不乐观，“起码对今
　　明两年的行情不看好”。
　　“上市的REITs必须是成熟资产，想拿一笔钱过来再建设运营，是不可能的。再说房地产IPO可以这么干，那干嘛要私募融资呢？“2008年12月30日，一位正在操刀REITs方案的人士也不看好朱凌波的私募方式，“商业地产基金这一模式，没有租金回报，行不通，最后只能找商业银行贷款”。
　　向专业投资者转身
　　面对市场困局，凌波不得不对原来的基金组建方案进行调整。在基金管理公司的发起人结构中，朱凌波希望加入金融机构，以增强投资者的信心。
　　他设想，金融机构作为发起人参与，第一期可能是象征性地投资。
　　为此，2009年元旦过后，不始忙于接触信托、保险以及投资担保公司等机构，邀请他们召开专项研讨和发起会议。
　　关于基金的募集对象，朱凌波感到不能光寄望于温州老板、而有必要向一些对基金投资模式有所认识的真正的专业投资者靠近。
　　于是，2009年元旦后，他又通过长江商学院、北京大学金融投资家、清华大学金融资本家培训班等组织的渠道，去接触专业投资者。
　　朱凌波又将山西选定温州之外的下一个募资重点，正透过山西证券与当地投资者职系和接洽。
　　重新设计的首期基金投资组合分两个阶段一一
　　第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类（债转股）和持有型物业的配置比例约为4:3:3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到40%或50%。
　　在原先的方案设计中，为便于募集操作，首只基金募集规模设定为5至10亿元，而现在这一点也做了调整：第一次募集完运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，同时加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至30亿元-50亿元，并积极推进海内外公开上市。
　　响不停的求助电话
　　好在，朱凌波面对的并非只有瓶颈，随着楼市冬天的延长，他也听到了市场一阵紧似一阵的叩门声。
　　元旦过后的一周，专委会在海淀的写字楼变得更加忙碌。一家接一家的商业地产开发者上门来寻求融资。天津一家大型国企跑来说，他们圈了几平方公里的地，希望打造产业、商业、休闲、住宅等几大板块，眼下拿地的资金已解决，三通一平也在做，但后面的开发资金跟不上了，急需寻找合作投资者。
　　也有的是项目已建成，但开发商持有物业的资本、专业经营能力不够，需要寻求买家的。
　　一直以来，中国的商业地产融资主要依赖单一的银行信贷。而银行针对商业地产的贷款品种没有中长期贷款，均为一至三年的短贷，还要求有资产抵押。而商业地产回收周期长，需要长期资金支持。
　　近期，也有一些商业银行通过朱凌波和专委会找项目，虽然他们不愿意投入太多的资金，但对项目的要求非常高。
　　这种情况下，具有一定品牌效应的大型开发商，以及优质项目更容易获得银行的青睐，贷款条件也更为优惠。比如，银行对抵押率的要求会放宽到50%或60%，融资成本一般在10%左右，高出基准利率三四个百分点。
　　而如果开发商是非品牌公司，且没有成功业绩的案例，对单个项目的融资，银行开出的条件将非常苛刻，抵押率可能要求40%，而且除项目抵押外，还要求有他项资产，开发商的融资成本可能达到15%到20%。
　　两个月前，专委会曾帮助一家商业地产开发商融资，最终通过某国有银行省级分行的投行部门予以解决，而融资成本高达25%（年利率）。“如果由商业基金来运作，实现20%的收益是很轻松的。”朱凌波感叹说。
　　他相信，作为未来的多元化融资渠道之一的商业地产基金对中小开发商，尤其在开阶段的中小开发商的融资，将有很大帮助。
　　“香港、新加坡、日本、美国商业地产金融创新时功经验一定是中国的未来，我们愿意做第一批的启蒙者和探索者。”
　　2017.11.28由亚太学院与新加坡中华总商会和新加坡交易所联合举办的““新加坡REITs案例及分享研讨会”今天在北京如期举行。来自华夏幸福、泰禾地产、龙湖地产、红星商业、北京城建、北大资源等近二十家亚太学院学员（企业）参会。
　　《新加坡房地产投资信托(REITs)及案例分享研讨会》
　　REITs一直被中国不动产特别是持有型物业视为最佳和终极的解决方案。但始终犹抱琵琶半遮面！
　　本月28日，为推

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