门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

    由杠杆投资阶段进入实力投资阶段：

    与其它行业相比，中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运做起来，而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”和“小车不倒只管推”的投资模式。但是万万想不到的是政府和银行的脸变得如此之快。接踵而至的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，一下子把中国的房地产逼到了高台上，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式转化。既往资金链的任何一环投机取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成这致命的一跳，完成对中国传统地产的超越，是中国房地产商面临着严峻的考验。在目前的资金链形态中，特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下，一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。规模和资本、项目与现金的对应关系和整合思维注定是不同阶段企业运营和发展的瓶颈。

    由乐观预测思维进入冷静预测思维：

    中国房地产过去由于突然进入商品房时代，个人住房私有化的迅猛需求和集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因，形成了独特的大陆短期开发销售模式。而且由于土地、资金和市场的三大先天优势，房地产商们普遍养成了一种乐观和习惯性的思维方式：只要拿到地，就能搞到钱开发，只要盖起房子就有人买，不仅会赚钱而且一定赚大钱。但是随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大，消费者对产品性价比的要求越来越高，平均利润率也逐年下降。那种寅吃卯粮和傻子过年的经营思维和短视眼光必将要付出沉重甚至是倾家荡产的代价！

    靠激情、直觉、胆略、运气和经验成功的第一代房地产企业（家）正面临严峻的考验和危机。市场进入到不是你有规模实力和你有成功经验你就一定成功的新实验（创新）主义时期。

    特别是中国房地产仅仅十年的发展时间，严格意义上还没有经历一个行业从创始、成长、兴盛、成熟、平稳和衰落的完整周期，该发生的问题还没有全部发生，因此解决不同问题的办法也同样在摸索和总结中。专业化、市场细分化、职业化、周期性、公开性、团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等等西方流行和在其它行业已经深入人心的管理学词汇对中国的房地产行业来说都为时不晚！

    全国级大开发商和区域性中小开发商将平分秋色：

    121系列文件出台后，一些地产大腕都惊呼什么80%的中小房地产企业将被淘汰出局。这些自以为是的论断如果不是为了哗众取宠、保持他们在媒体上一贯的领袖地位的话，就说明他们的自大、无知和偏狭。不过，这些“叱咤风云”的大企业的活动半径大都局限于一、二线城市，对三、四线城市的房地产市场特点和中小房地产开发商的生存方式几乎一无所知。

    我们都知道中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），利用好中国计划经济向市场经济的转轨期和地方政府与中央政府的博弈状态，抓住三、四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量，并将在全国整体市场份额中与那些在一、二线城市鏖战的大开发商们平分秋色！

    《联想的地产新世界与老帅的新棋局》

    本文原载《商务周刊》200

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